Preguntas Frecuentes

Preguntas Frecuentes

A menos que se indique lo contrario en la información oficial en nuestro sitio web, los remates se llevan a cabo en la planta baja del edificio Barreiro y Ramos. Calle 25 de mayo 604, Ciudad Vieja, Montevideo.

Cualquier persona mayor de edad puede asistir y participar de los remates.

No. No se necesita ningún tipo de inscripción ni aviso para asistir a los remates. 

Los detalles de nuestros remates se pueden ver en la sección «Remates» en nuestro sitio web: https://estudiofain.com/remates/

En general, las distintas Sedes ordenatarias de remates, establecen la seña en un 30% del valor bajada de martillo.
Asimismo, y en virtud de lo establecido por la Ley 19.210 de Inclusión Financiera, los pagos de compras mayores a U.I. 400.000 (cuatrocientas mil unidades indexadas, equivalente aproximadamente a U$S4.800), deben realizarse con Letra de Cambio o Transferencia Bancaria de un Banco de plaza.
Ahora bien, la pregunta que surge siempre en los interesados en asistir a una subasta judicial, es el monto de la Letra de Cambio.
Si la decisión es abonar con Letra de Cambio, la pregunta frecuente es saber cual es el monto por el cual debe pedirse la Letra en el Banco. 
Lo importante es saber cuanto se piensa pagar, y sobre ese monto calcular el 33,66% de ese eventual monto (30% de seña mas 3,66% de comisión e impuestos).
Supongamos que ese eventual Mejor Postor pide una Letra de Cambio por U$S30.000
Si el monto a pagar es mayor que ese Letra de U$S30.000, la diferencia la debe de pagar, de nuevo, con otra Letra de Cambio o con una Transferencia bancaria por la diferencia.
Si el monto a pagar es menor al monto de le Letra, no se puede dar el vuelto y lo que se hace es imputar la diferencia a favor del saldo de precio.
Si el Mejor Postor desea abonar con transferencia bancaria, lo primero que debe preocuparse es de comunicarse con su Banco para saber cual es el limite que se le permite transferir, en razón que los Bancos limitan las transferencias en U$S10.000
Si eso ocurriera, deberá comunicarle a su Banco su voluntad de girar montos mayores para que se le permita hacerlo.
El saldo de precio se abona hasta 20 días posteriores a la notificación del Juzgado en el domicilio que Usted constituyo en el acto de remate, que se aprobó la subasta.
Hay que tomar en cuenta que el saldo de precio, es decir, el 70% de su oferta debe abonarse con descuento de las deudas que el inmueble tenga por concepto de Contribución Inmobiliaria y Primaria, los que el Mejor Postor debe abonar de su bolsillo y autodescontrlo del saldo del 70%.
En realidad el Mejor Postor hace «el mandado», lo abona y lo descuenta.
 
• La recientemente promulgada Ley de Urgente Consideración (Ley 19.889), modifica el régimen de pago para la compra de bienes.
• En efecto, el articulo 35 de la Ley 19.210 de Inclusión Financiera, establecía que toda compra mayor a U.I. 40.000 (hoy U$S4.373), debía ser abonado con medio de pago bancario, lease Letra de Cambio o Transferencia Bancaria.
• La L.U.C. modifica su redacción y su ámbito de aplicación.
A partir de ahora, si el lector compra un bien cuyo valor es de hasta a U.I. 1.000.000 (hoy U$S109.328), puede pagarlo totalmente en efectivo.
• Pero si compra un bien de valor mayor a U.I. 1.000.000 puede pagarlos en forma combinada, es decir, hasta U.I. 1.000.000 puede abonar en efectivo y el saldo debe hacerlo con Letra de Cambio o Transferencia Bancaria.
• A los efectos del tema que nos ocupa, los remates judiciales, si el monto de la seña que el mejor postor debe depositar en manos del Rematador no excede las U.I. 1.000.000 puede pagarlo en efectivo.
• El saldo deberá abonarlo con efectivo hasta U.I. 1.000.000 y el resto con pagos bancarios.
• En ningún caso, el mejor postor en una subasta puede exceder el monto de U.I. 1.000.000 como pago en efectivo.

1. CONTRIBUCIÓN INMOBILIARIA
2. IMPUESTO DE PRIMARIA
3. IMPUESTO DE PUERTA O TASA GENERAL MUNICIPAL
4. TASA DE SANEAMIENTO
5. GASTOS COMUNES

Según establece el Código General del Proceso (C.G.P.) en su artículo 387.2 literal h), los tributos adeudados por el ejecutado, que sean necesarios para la escrituración,…

Las normas vigentes establecen que los impuestos necesarios para la escrituración lo son la Contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria, por lo que la deuda que un inmueble tenga por estos dos rubros no deberá preocupar a un oferente ya que no son de su cuenta y cargo. El oferente constituido en Mejor Postor, abona estos dos rubros y los descuenta del saldo de precio a abonar, por lo que solamente tiene la obligación de realizar el trámite de abonarlos.

La única excepción es cuando la sumatoria de deudas de ambos impuestos supera el valor de bajada de martillo. En este único caso el mejor postor deberá hacerse cargo de la diferencia entre su oferta y la deuda. A modo de ejemplo, si la suma de ambos impuestos (hablamos de Contribución y Primaria) ascendiera a $300.000 y el valor bajada de martillo fuese $250.000, entonces el mejor postor deberá hacerse cargo de los $50.000 faltantes.

Cabe destacar que esta hipótesis es pocas veces vista.

Respecto a los adeudos por Impuesto de Puerta o Tasa General Municipal, este no corre la misma suerte que para los tratados más arriba. Esta deuda no es descontable por no ser un impuesto necesario para la escrituración y deberá ser abonada por el mejor postor en la subasta cuando lo entienda pertinente.

Para el tratamiento de las dos últimas posibles deudas (Saneamiento y Gastos Comunes), deberemos saber si el bien inmueble objeto de subasta judicial es una unidad de Propiedad Horizontal o no.

Si el inmueble no es unidad de Propiedad Horizontal (por lo que es Propiedad Común) no deberán preocuparse por los Gastos Comunes porque estos no existen, pero si deberán reparar en la deuda que pueda existir por Tarifa de Saneamiento. Esta deuda no es descontable y al igual que el Impuesto de Puerta o Tasa General Municipal es de cuenta y cargo de cada uno de los mejores postores.

Sin embargo, si el inmueble a rematarse es una unidad de Propiedad Horizontal, no deberemos preocuparnos por la Tarifa de Saneamiento ya que la misma se incluye en los Gastos Comunes. Aquí si deberemos verificar el estado de la cuenta de los Gastos Comunes.

Para saber como nos puede influir una posible deuda por Gastos Comunes de una unidad de Propiedad Horizontal en un remate judicial lo primero que debemos preguntarle al Rematador actuante es cual es el objeto del juicio:

  1. a) Si el objeto del juicio persigue el cobro de gastos comunes impagos (Ejecución de la Hipoteca Recíproca) allí estamos tranquilos ya que los gastos comunes adeudados se pagarán con el resultado económico de la subasta aun cuando el inmueble se remate en un monto menor al de la deuda. El saldo deudor en este caso se le reputará al demandado y no al mejor postor.
  2. b) Si el objeto del juicio no persigue el cobro de gastos comunes impagos y es por ejemplo un juicio ejecutivo donde un acreedor saca a remate un inmueble del deudor intentando cobrar algún vale impago, resulta bien importante saber con total certeza el monto de la deuda que la Unidad de Propiedad Horizontal que se rematará tiene por concepto de Gastos Comunes.

Para este último caso se deberá verificar en el expediente si se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 2340 del Código Civil, es decir, que se haya anoticiado a el o los acreedores hipotecarios. De ser así, el Mejor Postor no deberá abonar los gastos comunes adeudados, y su cuenta corriente comenzará de cero a partir del día de la escrituración, posea el inmueble o no lo posea.

Pero atención, si no se dio cumplimiento al artículo 2340 del Código Civil, entonces deberemos hacernos cargo de los gastos comunes adeudados.

Para saber si se dio cumplimiento o no, solo lo verificaremos estudiando el expediente.

Si, los remates se pueden llegar a suspender por 3 razones:

1) POR PAGO DE LA DEUDA
En casi todos los remates judiciales existe una acreedor que pide la saca a remate de un bien del deudor para satisfacer un crédito que el primero no pudo cobrar por otra via.
En buen romance, el deudor o rematado le debe al acreedor una cantidad liquida de dinero, y este solo pudo encontrar como forma para cobrar, pedir la subasta de un bien del deudor.
Pero, si antes del remate, el deudor viene y paga su deuda, es claro que el remate carece de objeto.
Esa es la primer causal de suspensión de un remate, que el deudor abone su deuda.
 
2) POR CONVENIO EN LA FORMA DE PAGO
A veces ocurre que el deudor no tiene todo el dinero para abonar la deuda que mantiene para con el acreedor, pero le paga parte de la deuda y conviene el pago del saldo de determinada manera, todo antes de la subasta.
En virtud de ello es que el acreedor que había solicitado antes el remate del bien, ahora pide la suspensión por haber llegado a un acuerdo económico con el deudor.
 
3) POR VICIOS FORMALES EN LA TRAMITACIÓN DE LA SUBASTA
Se entiende que una subasta judicial esta precedida por un expediente que se radica en alguna Sede Judicial. Seguida la tramitación que la Ley ordena, el Juez decreta la saca a remate del bien, pero, si luego se verifica algún inconveniente jurídico-procesal, el Juez suspenderá la subasta hasta que se repare el problema ocasionado.

Por políticas de nuestro Estudio, luego de los remates no publicamos ni damos información al respecto sobre los resultados de los mismos.

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